Conseils · Vendre dans la Loire
L'acheteur a dix jours pour se rétracter et des conditions pour sortir. Vous, vendeur, n'avez ni l'un ni l'autre. Ce qu'il faut vérifier avant de signer, et comment se déroulent les trois mois qui suivent.
Quand un vendeur signe un compromis, il pense souvent que la vente est faite. Elle l'est, juridiquement : le compromis vaut vente au sens du Code civil. Mais elle l'est surtout pour lui.
Comprendre ce déséquilibre avant de signer, c'est la meilleure protection que vous ayez.
| Acheteur | Vendeur | |
|---|---|---|
| Délai de rétractation | 10 jours, sans motif | Aucun |
| Sortie par condition suspensive | Oui : prêt, préemption, urbanisme | Non, sauf conditions prévues en sa faveur |
| Peut encore vendre à un autre | Sans objet | Non |
| Risque en cas de désistement | Perte du dépôt de garantie | Exécution forcée ou clause pénale |
Le vendeur n'a aucun délai de rétractation. Dès sa signature, il ne peut plus changer d'avis, accepter une meilleure offre, ou décider de garder son bien. S'il refuse de signer l'acte définitif, l'acheteur peut obtenir l'exécution forcée de la vente devant le juge, ou réclamer la clause pénale.
L'acheteur, lui, dispose de dix jours calendaires pour se rétracter sans aucune justification, puis de plusieurs portes de sortie prévues par les conditions suspensives. C'est la loi qui le veut, pour le protéger d'un engagement pris trop vite. Mais c'est à vous de faire en sorte que ces portes ne soient pas grandes ouvertes.
C'est la condition suspensive la plus courante, et celle qui fait le plus souvent échouer une vente. Si l'acheteur n'obtient pas son crédit, le compromis tombe et il récupère son dépôt de garantie.
Tout dépend de la manière dont elle est rédigée. Le compromis doit préciser le montant emprunté, la durée maximale, le taux maximal et le délai pour obtenir l'offre. Ce sont ces chiffres qui déterminent si l'acheteur peut sortir facilement ou non.
Si le compromis prévoit un taux maximal irréaliste, bien en dessous des taux pratiqués, l'acheteur pourra présenter des refus de banque à coup sûr. Le taux inscrit doit correspondre au marché du moment.
Un acheteur qui inscrit un emprunt supérieur à ce que sa situation lui permet se fabrique une sortie facile. Vérifiez que le montant est cohérent avec l'apport qu'il annonce.
La condition n'est remplie qu'à la délivrance d'une offre de prêt ferme. Un accord de principe de la banque n'engage à rien. Demandez-en un avant d'accepter l'offre d'achat, mais ne le prenez pas pour une garantie.
Le Code civil prévoit que la condition est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché la réalisation. Autrement dit, un acheteur qui ne dépose pas de dossier, ou qui le sabote, ne peut pas invoquer la condition de prêt pour sortir gratuitement. Le compromis doit donc lui imposer de justifier ses démarches dans un délai précis.
S'il déclare acheter sans prêt, la loi exige qu'il le reconnaisse par une mention écrite de sa main dans le compromis. Sans elle, le contrat est réputé conclu sous condition de prêt dès qu'il en demande un. Vérifiez sa présence.
À la signature, l'acheteur verse en général 5 à 10 % du prix. Ce montant n'est pas fixé par la loi, il se négocie. La somme n'est jamais versée au vendeur : elle est bloquée chez le notaire ou chez un professionnel titulaire d'une garantie financière, puis déduite du prix à l'acte.
Si l'acheteur se rétracte dans les dix jours, la somme lui est restituée intégralement dans les vingt et un jours. S'il renonce plus tard sans pouvoir invoquer une condition suspensive, elle vous revient généralement au titre de la clause pénale.
Un dépôt de garantie trop faible réduit donc votre protection. Sur un bien à 150 000 €, 5 % représentent 7 500 € : c'est ce que perd l'acheteur qui renonce sans motif, et c'est ce qui le retient.
Comptez en moyenne trois mois entre le compromis et la signature chez le notaire, et entre deux et cinq selon les dossiers. Voici pourquoi c'est incompressible :
| Étape | Durée |
|---|---|
| Rétractation de l'acheteur | 10 jours |
| Montage et accord du prêt | 4 à 8 semaines |
| Réflexion obligatoire sur l'offre de prêt | 10 jours |
| Purge du droit de préemption de la commune | Jusqu'à 2 mois |
| Préparation de l'acte par le notaire | 2 à 3 semaines |
Ces étapes se chevauchent en partie. Mais le droit de préemption de la commune, à lui seul, peut imposer deux mois d'attente. Pour le calendrier complet, depuis la mise en vente jusqu'aux clés, voir notre article sur les délais de vente dans la Loire.
Jusqu'à l'acte, le bien vous appartient et reste à vos risques. Gardez votre assurance habitation en cours, entretenez le logement, et ne retirez rien de ce qui figure dans l'inventaire du compromis. Surveillez aussi les dates de vos diagnostics : ceux valables six mois peuvent expirer entre le compromis et l'acte. Voir les diagnostics obligatoires.
Et avant même le compromis : exigez de connaître la situation financière de l'acheteur. Une offre plus élevée d'un acheteur dont le financement est fragile vous coûtera souvent plus cher qu'une offre plus modeste d'un acheteur solide. Trois mois d'attente pour un prêt refusé, c'est trois mois de perdus et un bien qui revient sur le marché avec la réputation d'avoir déjà échoué.
Je me déplace gratuitement. Si vous avez déjà une offre ou un projet de compromis, je vous dis franchement ce qu'il contient et ce qui mérite d'être renégocié.
À lire aussi : Mandat simple ou exclusif et Combien de temps pour vendre.
Cadre juridique en vigueur en septembre 2026. Cet article est une information générale : la rédaction d'un compromis relève du notaire, qui reste votre interlocuteur pour tout point juridique propre à votre vente. Photo : Romain Dancre.
