Conseils · Vendre dans la Loire
36,2 % d'impôt sur le gain, sauf que dans la Loire le gain est souvent inexistant. Le barème 2026, le cas des biens hérités, et les forfaits que personne ne vous rappelle.
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant du gain.
C'est le cas de la grande majorité des ventes que j'accompagne. Si vous vendez la maison ou l'appartement où vous vivez, vous n'avez rien à payer et le reste de cet article ne vous concerne pas.
Une seule condition : que le logement soit votre résidence effective et habituelle au jour de la vente. Un bien inoccupé depuis trois ans ne l'est plus. En revanche, un délai normal de mise en vente après votre déménagement reste admis.
Pour tout le reste — résidence secondaire, bien locatif, maison héritée, garage, terrain — la plus-value est taxée à 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Deux points d'actualité, parce que j'ai vu circuler des informations fausses ces derniers mois.
La réforme ramenant l'exonération à 17 ans n'a pas été adoptée. Elle a été débattue lors du projet de loi de finances pour 2026, puis abandonnée. Les délais restent 22 et 30 ans.
La hausse de la CSG ne vous concerne pas. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a porté les prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus du capital mobilier — dividendes, intérêts, plus-values de titres. Les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %.
Notez enfin qu'aucun abattement ne joue avant la sixième année. Vendre à cinq ans et onze mois ou à cinq ans, c'est fiscalement identique.
Voilà ce que les articles nationaux, écrits pour des vendeurs bordelais ou lyonnais, ne vous diront jamais.
La plus-value se calcule sur l'écart entre votre prix d'achat et votre prix de vente, pas sur le montant que vous encaissez. Or dans la Loire, les prix ont peu progressé. Sur beaucoup de biens achetés dans les années 2000 ou 2010, l'écart est faible, nul, parfois négatif.
Un appartement stéphanois acheté 90 000 € en 2008 et revendu 95 000 € aujourd'hui ne génère pratiquement aucune plus-value imposable une fois les forfaits appliqués. Le vendeur qui a passé trois nuits à s'inquiéter d'une facture fiscale n'en aura aucune.
Une moins-value n'est pas imposable, mais elle n'est pas non plus déductible. Vous ne pouvez pas l'imputer sur une autre plus-value ni sur vos revenus. C'est une question qui revient souvent, et la réponse est malheureusement celle-là.
Avant de calculer la plus-value, le prix d'acquisition est majoré. Et ces majorations sont bien plus généreuses que ce que croient la plupart des vendeurs.
| Majoration | Montant | Condition |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition | 7,5 % du prix d'achat | Forfait, sans justificatif |
| Travaux | 15 % du prix d'achat | Forfait, si détention supérieure à 5 ans |
| Travaux réels | Montant des factures | Entreprises uniquement, pas d'achats de matériaux |
Autrement dit, un bien acheté 100 000 € il y a plus de cinq ans est réputé avoir coûté 122 500 €, sans avoir à produire la moindre facture. C'est souvent ce qui fait basculer un dossier de « imposable » à « rien à payer ».
Le forfait travaux de 15 % s'applique même si vous n'avez fait aucun travaux. Et vous avez le choix : forfait ou frais réels, selon ce qui vous avantage. Si vous avez refait une toiture et changé les fenêtres par des entreprises, gardez vos factures, elles valent souvent mieux que le forfait. Attention en revanche : les travaux que vous avez réalisés vous-même ne comptent pas, même en produisant les tickets de matériaux.
C'est la situation la plus fréquente dans la Loire, et celle où je vois le plus d'inquiétude injustifiée.
Quand vous héritez d'un bien, la fiscalité repart de zéro. Deux conséquences que beaucoup ignorent :
Concrètement, si vous vendez dans les mois qui suivent une succession, au prix auquel le bien a été déclaré, il n'y a pratiquement pas de plus-value. Beaucoup d'héritiers retardent une vente par crainte d'un impôt qui n'existe pas.
Si la valeur déclarée dans la succession a été volontairement minorée pour réduire les droits de succession, la plus-value à la revente sera d'autant plus forte. Ce qui a été économisé d'un côté se paie de l'autre. C'est un arbitrage à faire au moment de la déclaration, avec le notaire, pas au moment de vendre.
Plusieurs cas permettent d'échapper à l'impôt sans condition de durée :
Un mot enfin sur la surtaxe. Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable, une taxe supplémentaire de 2 à 6 % s'ajoute. Elle se calcule par vendeur : un couple qui vend un bien commun dispose donc de deux fois le seuil. Vu les niveaux de prix ligériens, peu de ventes sont concernées.
Et rappelez-vous que c'est le notaire qui calcule et prélève l'impôt le jour de la vente. Vous n'avez aucune déclaration à faire ensuite : la somme est retenue sur le prix, et vous recevez le solde.
Je me déplace gratuitement et sans engagement. On regarde votre bien, votre prix, et je vous dis si une question fiscale se pose réellement dans votre cas — ou si, comme souvent ici, elle ne se pose pas.
À lire aussi : Frais de notaire dans la Loire, Combien de temps pour vendre et DPE F ou G, quelle décote.
Barème en vigueur en septembre 2026. La fiscalité de la plus-value comporte de nombreux cas particuliers : cet article est une information générale et ne remplace pas le calcul de votre notaire ni un conseil fiscal personnalisé. Photo : John Tuesday.
