Conseils · Vendre dans la Loire

Vendre une résidence secondaire : fiscalité et démarches

Pas d'exonération automatique pour une résidence secondaire : la plus-value est imposée dès qu'il y a un gain. Calcul, abattements, forfaits et exceptions à connaître avant de fixer le prix.

Par Mariam OUAKIL, mandataire indépendanteMis à jour en octobre 2026Lecture : 6 minutes

La règle : pas d'exonération automatique

La vente de la résidence principale est exonérée de plus-value. Celle d'une résidence secondaire, non. Si vous vendez plus cher que vous n'avez acheté, le gain est imposé, après les abattements liés à la durée de détention.

Beaucoup de propriétaires de résidences secondaires dans la Loire n'ont pas de plus-value, car les prix ont peu bougé depuis leur achat. La règle compte surtout si vous avez acheté il y a longtemps ou fait de gros travaux.

36,2 %Taux de base : 19 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements

22 ansDétention nécessaire pour l'exonération totale d'impôt sur le revenu

30 ansDétention nécessaire pour l'exonération des prélèvements sociaux

Chalet en bois face aux montagnes — Une résidence secondaire se vend comme les autres, mais ne bénéficie pas de l'exonération de la résidence principale.

Comment se calcule la plus-value

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, tous deux corrigés de certains frais.

Le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition, à leur montant réel ou, à défaut de justificatif, à un forfait de 7,5 % du prix.
Il est aussi majoré des travaux justifiés par des factures, ou, si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, d'un forfait de 15 % du prix.
Le prix de vente est diminué de certains frais supportés par le vendeur, comme les diagnostics obligatoires.

Sur la plus-value ainsi obtenue, on applique ensuite les abattements pour durée de détention.

Durée de détention	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 ans	Aucun abattement	Aucun abattement
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	Exonération acquise	9 % par an

Gardez les factures

Le forfait de 15 % pour travaux ne vaut que si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Avant, ou si vos travaux ont coûté plus cher, seules les factures comptent. Pour une plus-value importante, une surtaxe peut aussi s'ajouter au-delà d'un certain seuil. Voir notre article sur la plus-value immobilière.

Les exceptions possibles

Quelques situations permettent d'éviter tout ou partie de l'impôt. Elles sont encadrées : faites-les valider avant de vendre.

Un prix de vente modeste : les cessions dont le prix ne dépasse pas un petit seuil, 15 000 € aujourd'hui, sont exonérées.
Le remploi dans une résidence principale : sous conditions, le vendeur qui n'était pas propriétaire de sa résidence principale peut être exonéré s'il réinvestit dans l'achat de celle-ci dans un délai fixé.
Une situation personnelle particulière : certains retraités ou personnes invalides à revenus modestes bénéficient d'une exonération sous plafond de ressources.

Les démarches pratiques

Réunissez les justificatifs : acte d'achat, factures de travaux, frais d'acquisition. Plus le dossier est complet, plus la plus-value est basse.
Laissez le notaire s'en charger. Il calcule la plus-value, établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix de vente.
Prévoyez le prorata de taxe foncière et les charges de copropriété. Voir taxe foncière : qui paie quoi.
Listez le mobilier qui reste. Dans une résidence secondaire, les meubles sont souvent vendus avec : ils doivent figurer dans l'acte, à une valeur réaliste.

Ce qu'il faut retenir

La résidence secondaire n'est pas exonérée de plus-value, contrairement à la résidence principale.
Le taux de base est de 36,2 %, réduit par les abattements pour durée de détention.
L'exonération totale d'impôt intervient après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Gardez factures d'achat et de travaux : sans elles, on retombe sur des forfaits.
Faites valider par le notaire toute exception avant de signer.

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Barèmes et seuils fiscaux à la date d'octobre 2026, susceptibles d'évoluer : votre notaire vérifie les règles applicables à votre situation. Photo : Melanie Celine.