Conseils · Vendre dans la Loire
Vendre un bien en société civile immobilière ne se passe pas comme une vente entre particuliers : décision des associés, fiscalité, comptes. Les points à régler avant la mise en vente.
Dans une SCI, le bien n'appartient pas aux associés : il appartient à la société. La vente est donc un acte de la société, signé par le gérant, et décidé selon les règles prévues par les statuts.
Selon ces statuts, la vente de l'immeuble exige souvent une décision collective des associés, à une majorité fixée, parfois à l'unanimité. Le notaire demandera le procès-verbal d'assemblée qui l'autorise, ainsi que les pouvoirs du gérant.
La fiscalité dépend d'un choix fait à la création, ou plus tard : la SCI est soit soumise à l'impôt sur le revenu, soit à l'impôt sur les sociétés.
| Régime | Comment est taxée la plus-value |
|---|---|
| SCI à l'impôt sur le revenu | Les règles des plus-values des particuliers s'appliquent, avec abattements pour durée de détention. Chaque associé est taxé selon sa quote-part. |
| SCI à l'impôt sur les sociétés | La plus-value est calculée comme pour une entreprise : prix de vente moins valeur nette comptable, après amortissements. Pas d'abattement pour durée de détention. |
| Vente des parts de la SCI | Autre fiscalité : à faire chiffrer au cas par cas, car elle diffère de la vente de l'immeuble. |
Selon le régime, l'impôt peut varier fortement pour un même prix de vente. Faites chiffrer le résultat net par votre notaire ou votre expert-comptable avant de fixer le prix de vente. Pour les règles applicables aux particuliers, voir notre article sur la plus-value immobilière.
Une fois l'immeuble vendu, la SCI reste une société, avec ses comptes, ses obligations déclaratives et ses associés. Trois sujets sont à régler.
Si les associés ne s'entendent pas sur le principe de vendre, la situation peut se bloquer. Dans ce cas, des solutions existent, parfois judiciaires. Voir aussi vendre un bien en indivision.
Lors de l'estimation, je vous indique les pièces à réunir avec votre notaire et votre expert-comptable, pour que la vente ne bloque pas au moment de signer.
À lire aussi : Plus-value immobilière, Vendre avec un crédit en cours et Bien hérité ou en indivision.
La fiscalité d'une SCI dépend de ses statuts et de la situation de chaque associé : faites-la confirmer par votre notaire ou votre expert-comptable. Photo : Carrie Allen.
